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房产纠纷

公房可以出租吗,承租单位公房的承租权可以继承吗

一、公房可以出租吗,承租单位公房的承租权可以继承吗

关于公产房能否继承的问题,实践中争议很大,众说纷纭,各执己见,很难统一。从法律上讲,公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系,是一种不完整的不动产所有权,比如说,公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益,其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

按照我国《继承法》的规定,遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产,对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。

当然随着我国经济的发展,对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的,住房就是遗产,当然可由继承人继承。此种要求虽不合法,却也符合我国现实的社会实际。

实践中从社会安定、和谐的角度来考虑,一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

从这些规定来看,公有住房承租权的取得是有一定法定条件的,特别是原承租人死亡时,承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的,经过住房部门同意是可以变更的。

二、关于公房承租人的确定大致分三种情况

第一,原承租人仍然健在不发生承租人变更,在这种情况下承租人当然还是原承租人。

第二,承租人依法变更,变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中,有些变更不符合规定,侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益,被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更,作出新的变更。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼,请求法院依法予以撤销。

第三,原来的承租人可能去世多年,公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租,按规定早就应当办理变更手续,但是因为没有拆迁补偿的问题,大家都没有异议,一直到现在仍然没有办理变更。问题主要出第三种情形中。

由于拆迁补偿涉及较大的利益分割,家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更,所以就一直拖着,到底谁是承租人的问题至今悬而未决。就笔者了解,这种情况十分普遍。

三、公房使用权是否能继承

所谓公房使用权,是指权利人以名义上租赁,实质上是福利分配所取得的对国家或国有企事业单位所有的房屋低于市场价租赁的权利。包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房,这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人,必须是企事业单位或者国家机关的工作人员。

公有住房使用权的性质,可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权,均应允许继承。

最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十条的规定:各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议,按协议处理;无法达成协议的,人民法院可按以下情形分别处理:

1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的,应当准许;

2、一方主张房屋使用权的,就价值不能达成一致的,可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估,取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿;

3、双方均不主张房屋使用权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

公房使用权是我国特有的公房租赁使用制度的产物。近几年来,国家住房政策发生巨大变化,公房越来越多地出售给公房承租人,特别是自1998年起,国家停止了住房实物分配,转向货币工资分配,公有住房将逐步退出历史舞台。这也是《物权法》中未涉及此问题的主要原因。在房地产案件纠纷中,因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例。



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